Wie viel Immobilie kann ich mir leisten?

Natürlich die wichtigste Frage vor jeder Baufinanzierung: Welchen Kaufpreis einer Immobilie kann man sich leisten, ohne das finanzielle Risiko unkalkulierbar zu machen. Diese Frage muss man seriös beantworten, bevor man sich auf die Suche nach einer Immobilie und einer Baufinanzierung macht.

Machen Sie einen seriösen Kassensturz

Wer aktuell zur Miete wohnt, nimmt am besten die monatliche Miete als Ausgangspunkt. Und Sie analysieren die Ausgaben, die Sie während des letzten Kalenderjahres hatten. Bleiben Neben den monatlichen Einnahmen, die ins Familienbudget fließen, sind es besonders die monatlichen Ausgaben, die Sie durchschnittlich in den letzten 2 Jahren getätigt haben, die eruiert werden sollten.

  • die aktuelle gibt einen Hinweis über die Höhe der monatlichen Ratenrückzahlungen, die Sie sich problemlos leisten können – unter der Voraussetzung, dass sich die aktuelle Miete nicht bereits an Ihrem finanziellen Limit bewegt.
  • Vermögen, Aktien, Fonds, sonstige Anlagen, Bausparverträge listen, um das Eigenkapital zu definieren, dass Sie in die Finanzierung einbringen können.
  • Jährliche Ausgaben für Mobilität, Versicherungen, Reisen, Hobbys, Weiterbildung und z. B. Kinder sollten ebenfalls gelistet sein.
  • Das Ansparpotential pro Jahr bestimmen, damit man Geld z. B. für die Alterssicherung zurücklegen kann. Dieses sollte auch nicht für die Immobilienfinanzierung verwendet werden.

Mit diesem ehrlichen Kassensturz haben Sie die Grundlage geschaffen, um eine seriöse Finanzierungsplanung zu beginnen.

Die wichtigsten Eckpfeiler einer Finanzierung: monatliche Rate und Eigenkapital

Das Eigenkapital – also die Barmittel, die für den Kauf zur Verfügung stehen – und die monatlichen Rückzahlungen – entscheiden letztendlich über die maximale Höhe des Immobilienkredits. Hierfür finden man im Internet Baufinanzierungsrechner, die anhand der möglichen Monatsrate sowie des Eigenkapitals den ungefähren Kaufpreis ermitteln. Hier ein paar Beispiele der accedo AG:

Gute Vorbereitung ist entscheidend, um die günstigste Baufinanzierung zu finden.

Gute Vorbereitung vor dem ersten Gespräch mit dem Kreditgeber – egal ob Online-Vermittler oder Hausbank – ist obligatorisch. Dazu gehört die Aufstellung der finanziellen Mittel, der Einkünfte und Ausgaben. Zudem sind erste Überlegungen hilfreich, wie die Finanzierung zwischen Eheleuten aufgeteilt wird und ob notariell Besonderheiten festgelegt werden sollten. Denn diese Faktoren nehmen wiederum Einfluss auf den Zinssatz, den Sie dann am Ende erhalten. Dieser hängt auch von Ihrer Bonität, Ihrem Eigenkapitalanteil sowie der Laufzeit der Immobilienfinanzierung und von der Lage der Wunschimmobilie ab.

Daher sollten Sie diese Informationen im eigenen Interesse gründlich vorbereiten. Zwischen dem teuersten und günstigsten Angebot können leicht tausende Euro liegen, auch wenn sich der angebotene Zinssatz auf den ersten Blick nur in den Nachkommastellen unterscheidet. Deswegen verlassen Sie sich nie nur auf das eine Angebot Ihrer Hausbank. Fragen Sie auch Online-Vermittler an. Für verlässliche Vergleichsangebote muss jedes Angebot auf den gleichen Daten basieren. Restsumme, Effektivzins, Tilgung, Laufzeit und die Höhe der monatlichen Kreditraten müssen übereinstimmen. Vergleiche sind auch dann sinnlos, wenn Darlehenssumme oder verfügbares Eigenkapital nicht übereinstimmen.

Sie wissen wie viel monatliche Rate Sie sich leisten können?

Kennen Sie den Betrag, der Ihnen jeden Monat zur freien Verfügung steht, können Sie nun mit Hilfe eines Budgetrechners ermitteln, welche Darlehenshöhe Sie mit diesem Betrag finanzieren können.

Neben dem eigentlichen Kaufpreis für Ihre Immobilie, fallen noch diverse Nebenkosten an. Diese Nebenkosten können nicht über ein Baufinanzierungsdarlehen finanziert, sondern müssen in der Regel mit Eigenmitteln beglichen werden. Zu diesen Nebenkosten gehören unter anderem folgende Kosten:

  • Notar, Grundbuch, Grunderwerbssteuer, Maklerprovisionen: max 14 Prozent des Kaufpreises 
  • Kosten für Ihren Umzug
  • Kosten für neue Einrichtung und Möbel
  • Heizungs- und Stromkosten werden im Eigentum fällig, da hilft der Vergleich Ihrer aktuellen Kosten im Vergleich zur Wohnraumgröße in der eigenen Immobilie; für die Rechnung reicht erst einmal der Schätzwert
  • Kosten für Müllabfuhr, Straßenreinigung und die jährlich fällige Grundsteuer.
  • Instandhaltungskosten, für die Sie Rücklagen bilden sollten. Einen Wert von ca. 3.500 Euro im Jahr sollte man als Ansparbetrag für zukünftige Instandhaltung der Immobilie einplanen.

Um gegenüber unvorhersehbaren Ereignissen gewappnet zu sein, hat es sich bewährt, immer eine kleine Liquiditätsreserve für die Immobilie zu haben. Grundsätzlich ist es zu empfehlen, jeden Monat zusätzlich ca. 300 Euro anzusparen, um spätere Sanierungen, Modernisierungen und Reparaturen an der Immobilie durchführen zu können.

Wie kann man die monatliche Kreditrate berechnen?

Als Referenz nehmen Sie für eine erste Berechnung die monatlichen Kosten, die bei Ihrer aktuellen Wohnsituation anfallen sowie Ihr aktuelles monatliches Sparpotential. Folgendes Beispiel verdeutlicht die Herangehensweise:

  • aktuelle Kaltmiete: z. B. 1.000,- EUR
  • aktueller Sparbetrag pro Monat: z. B. 500,- EUR
  • Bewirtschaftungskosten pro Monat (Energie-, Haus- und sonstiges Kosten: z. B. 350,- EUR
  • Die zukünftige Kreditrate sollte somit folgenden Betrag nicht übersteigen: 1.150,- EUR

Mit dieser einfachen Rechnung stellen Sie sicher, dass Sie sich Ihren aktuellen Lebensstandard bei der Finanzierung der Kaufimmobilie nicht einschränken müssen.

Für 1.150,– Euro monatlicher Rückzahlungsraten für Zins und Tilgung in der Baufinanzierung, können Sie mit folgendem Immobilien-Kaufpreis rechnen:

Bei einer Kreditlaufzeit von 30 Jahren, einem Zinssatz von 1 Prozent, einer Anfangstilgung von 4 Prozent ergibt das eine maximale Kreditsumme von ca. 275.000,- EUR.

Wenn Sie nun das für den Kauf zur Verfügung stehende Eigenkapital dazurechnen (z. B. 100.000,- EUR), ergibt das einen Immobilienkaufpreis von ca. 375.000,- EUR (zum Rechner). Bei der anschließenden Immobiliensuche sollten Sie nur Objekte ins Auge fassen, die den Betrag, der sich aus zur Verfügung stehendem Eigenkapital und dem errechneten Betrag für die monatliche Ratenbelastung für Zins und Tilgung zusammen setzt, als Kaufpreis nicht oder nur unwesentlich übersteigen.

Aber Vorsicht: Kaufnebenkosten werden nicht über ein Darlehen sondern aus Eigenmitteln gezahlt.

Sämtliche Baufinanzierungsnebenkosten (Makler- und Notarkosten, Grundsteuer, Grundbuch-Eintrag) sollten aus eigenen Mitteln beglichen werden können, da diese nicht Teil des Baufinanzierungsdarlehens sind. Ein Baufinanzierungskredit deckt tatsächlich nur die Erwerbs- bzw. die Baukosten ab.

Die Nebenkosten bewegen sich zwischen 5 bis 15 Prozent (abhängig vom Bundesland sowie der Frage, ob ein Makler beim Kauf eingeschaltet ist). In diesem Beispielfall (Kaufpreis: 375.000,– €) wären als Nebenkosten also 60.000,- EUR im Maximalfall (20.000 EUR im Minimalfall) noch hinzuzurechnen.

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