Welche Baufinanzierung ist für mich die beste?

Wichtig ist bei der Entscheidung für die passende Baufinanzierung nicht nur der Zinssatz oder die Höhe der monatlichen Rate. Schnelle Rückzahlung des Kredits (also möglichst schnelle Schuldenfreiheit), Flexibilität, Laufzeit und Anfangstilgung sind weitere Kriterien, die man einer genaueren Betrachtung unterziehen sollte.

• Darlehensart:
  Die sicherste Variante ist das Annuitätendarlehen, d. h. während der Laufzeit ändert sich die monatliche Belastung nicht. Empfehlenswert für Sicherheitsbewusste ist das Volltilgerdarlehen, d. h. die nutzen die aktuell historisch niedrigen Zinsen solange, bis der Baufinanzierungskredit komplett zurückgezahlt ist.
• Laufzeit:
  Aktuell sind risikolose Volltilgerdarlehen sehr zu empfehlen. Zu kurze Darlehensformen (z. B. 5 oder 10 Jahre) bringen das Risiko mit sich, dass nach Ablauf der Finanzierung am Ende viel teurer weiterfinanziert werden muss, weil inzwischen die Zinsen gestiegen. Vermeiden Sie in der aktuellen Niedrigzinsphase solche Risiken und finanzieren Sie lieber langfristig und damit sicher.Wichtig: Die Höhe der Tilgung entscheidet, wie schnell ein Kredit zurückgezahlt ist.
• Tilgung:
  Je höher Sie die Tilgung ansetzen, umso schneller sind Sie schuldenfrei und profitieren dadurch am besten vom Niedrigzins. 3 bis 4 Prozent Tilgung sollten es schon sein.
• Sondertilgung:
  Falls Sie während der Kreditlaufzeit Erbschaften, Erlöse aus größeren Veräußerungen etc. erwarten, sind Sondertilgungen eine gute Möglichkeit, bereits vor Ablauf der vereinbarten Kreditlaufzeit schuldenfrei zu werden. Banken bieten häufig von sich aus Sondertilgung an – zum Beispiel 5 Prozent der anfänglichen Darlehenssumme – und verlangen dafür dann einen höheren Zins. Wenn Sie sich für eine höhere Tilgung entscheiden, wird das Angebot meist besser. Sie sollten aber nur dann mit einem höheren Zinssatz für die schnellere Schuldenfreiheit bezahlen, wenn Sie sie die Sondertilgung auch nutzen können.

Verschiedene Kreditvarianten – abhängig von Ihrer finanziellen Situation

Das bekannteste Baufinanzierungsdarlehen ist das Annuitätendarlehen. Dieses setzt sich aus monatlicher Zinsrate und Tilgung zusammen. Während der Laufzeit, also der Zeit, in dem die Zinsen festgeschrieben werden z. B. 10 Jahre, 15 Jahre oder vollständiger Rückzahlung des Kredits in 30 Jahren, bleibt die monatliche Rate konstant. Das schafft finanzielle Planungssicherheit. Durch die monatlich geleistete Tilgung sinkt während der Laufzeit zwar die Rate für die Zinsen; gleichzeitig steigt aber der Tilgungssatz, so dass es zu konstanten monatlichen Belastungen kommt.

• Baufinanzierungsstrategie Nummer 1: Das Annuitäten-Darlehen
  Über 70 Prozent der Baufinanzierungsverträge werden auf Basis eines Annuitätendarlehens abgeschlossen. Über die abgeschlossene Laufzeit des Darlehens zahlen Sie gleichbleibende monatliche Raten zurück. Damit werden der Zins sowie die Tilgung bedient. Da über die Laufzeit die Darlehenssumme geringer wird, reduzieren sich auch die daraus resultierenden zu zahlenden Zinsen. Dafür wird die Tilgung über die Laufzeit entsprechend erhöht, so dass die monatliche Rate konstant bleibt. Am Ende der Laufzeit, der sogenannten Zinsbindungsfrist, wird die Restschuld durch einen Anschluss- oder Forward-Kredit zu den dann gültigen Zinssätzen wiederum für einen festen Zeitraum abgeschlossen – so lange, bis Ihr Baufinanzierungsdarlehen getilgt ist.
• Baufinanzierungsstrategie für junge Familien: Die Familienhypothek
  Mit einer Familienhypothek erhält man einen „Kinder-Bonus – unter der Bedingung, dass Sie die Immobilie eigennutzen. Pro Kinder wird der Zinssatz für 5 Jahren um 0,25 Prozent gesenkt bzw. dieser wird nach 5 Jahren erst angehoben. Trotzdem steigt die Zinsrate nicht, da ja innerhalb der 5 Jahre bereits ein Teil des Darlehens getilgt ist. Auch wenn Sie erst bei der Kinderplanung sind, Ihr Nachwuchs aber noch nicht geboren ist, können Sie eine Familienhypothek abschließen. Diese greift dann bei Geburt des Kindes und läuft ebenfalls 5 Jahre zu dem reduzierten Zinssatz.
• Baufinanzierungsstrategie für Besserverdiener: Das Volltilger-Darlehen
  Beim Volltilgerdarlehen gilt: Zinssatz und Monatsrate sind solange, bis der Baufinanzierungskredit vollständig getilgt ist. Wichtig ist, dass man bereits am Anfang eine möglichst hohe Tilgungsrate festlegt, um schneller schuldenfrei zu sein. Auch hier steigt, wie beim Annuitätendarlehen, der Zinssatz über die Laufzeit. Diese Variante zahlt sich aber nur für Besserverdiener aus, die eine höhere monatliche Belastung tragen können, deren Bonität so gut ist, dass sie Bestzinsen ermöglicht und die sich einen erhöhten Zinssatz leisten können, den Banken für Volltilgerdarlehen mit sehr langer Zinsbindung (z. B. 30 Jahre) verlangen. Trotzdem ist ein Volltilgerdarlehen in der Niedrigzinsphase eine gute Alternative, da man so nicht mehr von Zinsanpassungen und -erhöhungen betroffen sein wird.
• Flexible Baufinanzierungsstrategie: Variable Darlehen
  Bei dieser Darlehensform ist der Zinssatz nicht festgeschrieben, sondern wird während der Laufzeit an den EURIBOR angepasst. Der EURIBOR ist der Leitzins, zu dem sich die Banken untereinander Geld leihen. Da derzeit der Zinssatz auf historisch niedrigem Stand stehen, ist das variable Darlehen eine äußerst günstige Finanzierungsform. Sollte nach Ablauf der 3, 6 oder 12-monatigen Bindung der Zinssatz gestiegen sein, so kann der Kreditnehmer aussteigen und in eine Festzinsfinanzierung wechseln. Diese variablen Darlehen sind in vielen Ländern längst eine Standardfinanzierung, in Deutschland jedoch nicht.

Dies ist ein Überblick über die gängigsten Darlehensformen. Darüber hinaus gibt es noch weitere Finanzierungskonzepte, die in Betracht kommen könnten – z. B. Kombinationen mit versicherungsseitigen Produkten, mit Ansparplänen oder Förderkredit-Kombinationen. Da nahezu jedes Baufinanzierungskonzept ein komplexes Unterfangen ist, sollte man sich umfassend beraten lassen – und das immer mit einem genauen Blick auf die eigenen finanziellen Möglichkeiten und zukünftigen Wünsche, die wiederum über die Flexibilität der Vertragsausgestaltung Einfluss nehmen können.