Was ist ein Volltilger-Darlehen in der Baufinanzierung?

Volltilger-Darlehen: Mit einem einzigen Darlehen Immobilie finanzieren

Wer sich für ein Volltilgerdarlehen entscheidet, entscheidet sich für die größtmögliche Sicherheit, weil man so vor möglichen Zinserhöhungen in der Zukunft geschützt ist. Ein Volltilger ist gewissermaßen eine Wette darauf, dass in 10 oder 15 Jahren, wenn man normalerweise eine Anschlussfinanzierung oder Prolongation benötigt, die Baugeldzinsen weit höher als zum Zeitpunkt des Abschlusses des Volltilgerdarlehens sein werden. Das gibt Planungssicherheit, da man über die gesamte Laufzeit bis zur endgültigen Schuldenfreiheit Monat für Monat immer die gleiche Rate – bestehend aus Zinsdienst und Tilgung – an die Bank überweist. Und man schützt sich vor Zinssprüngen in Zukunft.

Volltilgerdarlehen sind etwas teurer als Verträge mit kurzfristiger Zinsbindung

Die Zinsen, die für Baufinanzierungsverträge mit langer Zinsbindung verlangt werden, sind höher. Mit diesen im Vergleich zu Darlehen mit kurzer Laufzeit höheren Zinsen sichert sich die Bank ab, die statistisch davon ausgehen, dass ihnen durch die besonders lange zinsgebundene Laufzeit Einnahmen aufgrund der zu erwartenden Zinsschwankungen entgehen werden.

Besonders in einer Niedrigzinsphase ist ein Volltilgerdarlehen trotz der höheren Zinsen eine gute Option gegenüber kurzfristigen Zinsbindungen von 5, 10 oder 15 Jahren zu entsprechend günstigeren Zinsen. Aber der Zinssatz ist nicht der wichtigste Baustein beim Abschluss eines Volltilger-Darlehens. Vielmehr spielt die Laufzeit eine entscheidende Rolle, denn in diesem Fall wird zunächst die Laufzeit festgelegt, innerhalb derer das Darlehen komplett getilgt werden soll. Daraus ergibt sich dann die Tilgung, beziehungsweise die Höhe der monatlichen Rate. Je kürzer die Laufzeit also ist, desto höher fällt die monatliche Kreditrate aus. 

Die Erfahrung der accedo AG zeigt, dass sich die typischen Laufzeiten von Volltilger-Darlehen sich zwischen 15 bis 20 Jahre bewegen. Auch wenn manche Banken 30 Jahre zinsgebundene Laufzeiten anbieten, so versuchen sie in der Regel, die Laufzeiten möglichst kurz zu halten. 

Auch ist die Flexibilität eines Volltilger-Darlehens oftmals eingeschränkt: Ratenanpassungen während der Laufzeit und erweiterte Sondertilgungsmöglichkeiten sind gegenüber eines klassischen Annuitätendarlehens eingeschränkt. Ob kostenfreie Sondertilgungen während der Laufzeit überhaupt möglich sind, muss mit dem jeweiligen Darlehensgeber individuell verhandelt werden. Die meisten Banken verlangen bei einem Volltilger-Darlehen während der Zinsbindung eine Vorfälligkeitsentschädigung, wenn man einen Teil der Restschuld vorzeitig sondertilgen möchte.

Der accedo Volltilgungsrechner zeigt die Laufzeit Ihres Wunschkredits bis zur Schuldenfreiheit sowie die sich daraus ergebende monatliche Rate.

Tilgungsrechner

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Mit dem Tilgungsrechner ermitteln Sie - basierend auf Darlehensbetrag, Sollzins, Zinsbindung und Tilgungsrate - die verbleibende Restschuld nach Ende des Kreditvertrags und die Zeit bis zur vollständigen Schuldenfreiheit.

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Sondertilgungsmöglichkeiten bei Volltilger-Darlehen sondieren

Volltilgerdarlehen bieten den Vorteil, dass man während der Laufzeit keine bösen Überraschungen im Sinne von steigenden Zinsen erlebt. Sie haben aber auch Nachtteile, die man unbedingt in die Überlegung miteinbeziehen muss. Zumeist verlangen Banken für die Volltilgung höhere Zinsen.. Je nach Laufzeit sind Zinsaufschläge von über einem Prozent keine Seltenheit. 

Aber es kann sogar sein, dass Banken bei einem Volltilger-Darlehen mit hoher Anfangstilgung und entsprechend verkürzter Laufzeit sogar Zinsrabatte im Vergleich zu einem Annuitätendarlehen von bis zu 0,35 einräumen. Als Interessent einer Volltilgung muss man deswegen Angebote verschiedener Banken einholen, sich genau über die Ausgestaltung von Tilgung und Laufzeit Gedanken machen – und gleichzeitig abwägen, welche monatliche Rate im Rahmen des Machbaren ist, um möglichst günstige Zinsen für den langfristigen Zinsbindungszeitraum erzielen zu können. Besonders aufgrund der langen Laufzeit können bereits Zins-Unterschiede von 0,2 Prozentpunkten fünfstelligen Mehrkosten verursachen.

Sondertilgungsmöglichkeiten bei einem Volltilger-Darlehen verhandeln

Besonders wichtig bei langfristigen Darlehen – und nicht nur beim Volltilger – ist eine Option auf Sondertilgung. Aktuell gibt es aber nur wenige Banken, die kostenfreie Sondertilgungsrechte bei Volltilgung einräumen. Zudem ist es eine Frage des Verhandlungsgeschicks des Kreditinteressenten. Hilfreich ist dabei immer die Unterstützung von bankenunabhängigen Baufinanzierungsberatern. Besonders bei langen Darlehenslaufzeiten besteht immer die Möglichkeit, dass man im Laufe der jahrzehntelangen Zinsbindung z. B. zusätzliche Einnahmen – z. B. Bonuszahlungen des Arbeitgebers – erhalten kann, das Familieneinkommen steigt oder man in den Genuss einer Erbschaft kommt. Diese zusätzlichen finanziellen Vorteile direkt in die Rückzahlung eines Kredits zu investieren, ist immer ratsam, weil schnellere Schuldenfreiheit immer auch viel Geld einspart. Deswegen sollte man sich immer die Option offenhalten, zur Verfügung stehende Geldmittel in eine Sondertilgung einbringen zu können, um damit die Restschuld zu minimieren.

Vorteile eines Volltilger-Darlehens

• Zinsbindung über die gesamte Laufzeit hinweg.
  Das ist besonders interessant, wenn sich die Baugeldzinsen auf sehr niedrigem Niveau zum Zeitpunkt des Finanzierungsabschlusses bewegen.
  
  
• Kein Risiko, dass die Zinsen während der Vertragslaufzeit steigen.
  In der Vergangenheit waren Baugeldzinsen von 5 bis 9 Prozent keine Seltenheit. Bewegt sich das Zinsniveau beim Abschluss deutlich unter diesen Werten – z. B. 2 Prozent – bietet ein Volltilger Zinssicherheit über 15, 20 oder gart 30 Jahre Laufzeit.
  
  
• Hohe Planungssicherheit und kein weiterer Aufwand für Prolongation oder Anschlussfinanzierung.
  Für die eigene Finanzplanung bietet ein Volltilger beste Voraussetzungen, die nächsten Jahre bzw. Jahrzehnte mit voller Sicherheit planen zu können. Besonders für junge Familien, auf die im Laufe der Zeit neue finanzielle Herausforderungen wie z. B. die Ausbildung der Kinder, eine Versorgung der eigenen Eltern oder ein strategischer Vermögensaufbau für das Alter zukommen werden, kann ein Volltilger eine gute Option sein.

Nachteile eines Volltilger-Darlehens

• Kein Wechsel der Bank während der gesamten Laufzeit möglich, zum Beispiel wenn andere Banken während des Darlehenslaufzeit besseren Konditionen anbieten sollten.
  
  
• Bei Zahlungsausfall und Ratenaussetzung werden hohe Entschädigungen fällig. Deswegen ist es wichtig, bereits vor der Verhandlung eines Volltilgerdarlehens eine realistische Einschätzung der eigenen monatlichen Möglichkeiten für die Ratenzahlung in Zukunft zu treffen. 
  
  
• Viele Banken bieten keine Sondertilgungsmöglichkeiten an. Wenn Sondertilgungen angeboten werden, sind diese dann relativ teuer. Auch Ratenanpassungen während der Laufzeit und andere flexible Bausteine sind nicht vorgesehen. 
  
  
• Geringe Flexibilität, weil vertragliche Bausteine wie Zinsen, Tilgung in der Regel während der Laufzeit nicht angepasst bzw. nicht verändert werden können.

Unser Tipp: Expertenberatung einholen

Man sich vor der Entscheidung umfassend beraten lassen, denn es gibt auch Alternativen mit ähnlicher Planungssicherheit. Außerdem unterscheiden sich die Angebote für Volltilger-Darlehen von Bank zu Bank oftmals erheblich; sowohl was den Zinssatz als auch was die Vertragsausgestaltung angeht. Da die accedo AG tagesaktuell über die Baufinanzierungsangebote von über 400 Banken informiert ist, kann man bereits im Vorfeld und vor Kontaktaufnahme mit einer Bank die Möglichkeiten perfekt sondieren.