Was ist ein Tilgungsplan?

Warum ein Tilgungsplan wichtig ist

Eine Baufinanzierung ist ein Vorhaben, das im Regelfall 20 oder mehr Jahre Ihrer privaten Finanzplanung betrifft. Bei nahezu allen Baufinanzierungsdarlehen verbleibt nach Ablauf der ersten Sollzinsbindung – von z. B. 10 oder 25 Jahren –eine Restschuld – also der Betrag, der von den Schulden übrig ist, der dann mit einer Anschlussfinanzierung weiterfinanziert werden muss. Für diese Anschlussfinanzierung muss man genau wissen, wie hoch die Restschuld ist; denn über diesen Betrag müssen Sie dann eine weitere Finanzierung in Angriff nehmen. 

Besonders wichtig werden die aktuellen Werte des Tilgungsplans dann, wenn Sie Ihre finanzierte Immobilie während der Vertragslaufzeit verkaufen und den laufzeitgebundenen Vertrag vorzeitig auflösen müssen. Denn dann werden die noch verbleibenden Zinszahlungen sowie die Restschuld zum Maßstab für die Vorfälligkeitsentschädigung. Denn die finanzierende Bank erhält für die Folgezeit, in der sie keine Zinszahlungen vom Kreditnehmer aufgrund der vorzeitigen Vertragsauflösung mehr erhält, eine Entschädigung in Form einer Einmalzahlung.

Aber auch wenn Sie eine langfristige Laufzeit gewählt haben, sind die ausgewiesenen Werte des Tilgungsplans für eine mögliche Umschuldung nach 10 Jahren sehr wichtig. Denn jeder Kreditnehmer hat das verbriefte Recht, seine Baufinanzierung nach Ablauf von 10 Jahren zu kündigen, um z. B. zu einem günstigeren Anbieter zu wechseln. Für diesen Wechsel bzw. Umschuldung ist die Restschuld zu diesem Zeitpunkt die wichtigste Kennzahl, anhand der man einschätzen kann, ob sich eine vorzeitige Auflösung und eine Umschuldung rechnet. 

Ein Tilgungsplan ist von Anfang an wichtig

Bereits vor Abschluss eines Baufinanzierungsvertrags kommt der Berechnung des persönlichen Tilgungsplans eine wichtige Rolle zu. Denn die monatliche Ratenzahlung an die Bank stellt eine monatlich wiederkehrende und regelmäßige Ausgabe dar. Deswegen sollten Sie diesen Betrag bereits bei der Planung kennen. So können Sie zudem vorab sehen, ob Sie die benötigte Kreditsumme in der gewünschten Laufzeit bewältigen können.

Mithilfe eines vorab erstellten Tilgungsplan können Sie Ihre Möglichkeiten bei der Tilgung durchspielen. Denn je höher die Tilgungsrate ist umso schneller werden Sie schuldenfrei. Deswegen ist es immer ratsam, eine möglichst hohe Tilgung zu wählen. Aber wie hoch darf Sie sein, um die Finanzierung sicher zu gestalten und die eigenen Möglichkeiten nicht „zu sprengen”? Dafür rechnen Sie im Vorfeld mithilfe von Online-Tilgungsrechnern diverse Tilgungshöhen durch. Dabei wird nicht nur der Effekt einer höheren Tilgung auf die Zinskosten und auf die Restschuld deutlich. Sie erhalten so auch einen guten Anhaltspunkt, mit welcher anfänglichen Tilgungshöhe sie während der Laufzeit Ihre perfekte Balance zwischen möglichst schneller Rückzahlung und einer finanziell vertretbaren monatlichen Rate finden.

Der accedo Tilgungsrechner hilft die optimale Balance zwischen Tilgung, Rate und Restschuld zu finden.

Tilgungsrechner

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Mit dem Tilgungsrechner ermitteln Sie - basierend auf Darlehensbetrag, Sollzins, Zinsbindung und Tilgungsrate - die verbleibende Restschuld nach Ende des Kreditvertrags und die Zeit bis zur vollständigen Schuldenfreiheit.

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Der accedo Tilgungsrechner hilft Ihnen bei der Planung Ihrer Anschlussfinanzierung: Ein Tilgungsplan zeigt immer die Restschuld zum jeweiligen Zeitpunkt an. So sehen Sie schon vor Abschluss Ihrer Erstfinanzierung, wie viel Sie nach Ende der Zinsbindungsfrist anschluss-finanzieren müssen. So hilft Ihnen der Tilgungsplan dabei, bereits am Anfang einer Baufinanzierung die wichtigsten Werte am Ende der Laufzeit zu kennen. 

Tilgung – der wichtigste Wert in der Baufinanzierung

Wer über eine Baufinanzierung nachdenkt, sieht zuerst meist nur den Zinssatz. Der Zinssatz ist zwar insofern wichtig, weil er die Kosten der Finanzierung ausweist. Je günstiger dieser Wert ist, umso weniger verdient die Bank an Ihnen. Aber die Tilgung entscheidet am Ende immer, wie teuer oder günstig Sie die Gesamtfinanzierung kommt. Denn als Faustregel gilt: je mehr man tilgen kann, umso schneller ist man schuldenfrei. Und jedes Jahr, dass man früher schuldenfrei ist, spart letztendlich Geld. Denn man spart an den Zinsen, die man an die Bank für die „Geld-Leihe” zahlt.

Die anfängliche Tilgung können Sie als einzigen Baustein einer Baufinanzierung selbst definieren und damit größtmöglichen Einfluss auf die Restschuld nehmen, die wiederum entscheidet, wann das gesamte Darlehen zurückgezahlt ist.

Weitere Tilgungsoptionen in der Baufinanzierung

• Anfangstilgung definieren

Wählen Sie den anfänglichen Tilgungssatz so hoch wie Ihnen finanziell möglich ist und zwar derart, dass Sie die monatliche Rate ohne finanzielle Schwierigkeiten über einen langen Zeitraum zahlen können. Wählen Sie die Anfangstilgung zu niedrig, verlängert sich die Zeit bis zur Schuldenfreiheit unnötig und macht Ihre Kreditkosten über die Laufzeit damit sehr teuer. 

• Möglichkeit Sondertilgung

Kostenfreie Sondertilgungen gewähren Ihnen die Möglichkeit, zwischen 5 und 10 Prozent der Darlehenssumme pro Jahr zusätzlich tilgen. Sie müssen aber darauf achten, dass die Bank keinen Zinsaufschlag auf diese Sondertilgung verlangt. Kostenfreie Sondertilgung sollte zudem eine „Kann-Option” sein, d. h. Sie können diese nutzen, müssen aber nicht. Falls Sie Sondertilgungen mit Zinsaufschlag erhalten, heißt das, dass Sie diesen dann auch wirklich nutzen. Denn aufgrund des Zinsaufschlags verteuert sich der Kredit und der Spareffekt wäre bei Nichtnutzung verloren. Außerdem sollten Sie, falls Sie von Ihrem Sondertilgungsrecht Gebrauch machen, von der Bank einen neuen Tilgungsplan anfordern, denn die Restschuld ist danach niedriger und die Restlaufzeit kürzer.

• Möglichkeit Tilgungssatzwechsel

Wenn Sie anfänglich nicht sicher sind, ob Sie eine hohe Tilgung durchhalten – daran aber trotzdem interessiert sind, ist ein Tilgungssatzwechsel eine gute Alternative. So können Sie zum Beispiel mit einer hohen Tilgung starten, im Verlauf aber, wenn Sie die hohen Tilgungen aus welchem Grund auch immer nicht stemmen können, die Tilgungsrate wieder reduzieren. Diese Möglichkeit ist aber kein Standard. In den meisten Fällen lässt sich diese Option mit einem Zinsaufschlag in einen Baufinanzierungsvertrag aufnehmen. Nur selten stellen auch nur wenige Banken diese Tilgungs- und damit monatliche Raten-Anpassung kostenfrei zur Verfügung – oftmals zudem mit einer beschränkten Anzahl an Wechseln. Nach der Umstellung der Tilgungsrate muss der Tilgungsplan ebenfalls angepasst werden.

• Möglichkeit Tilgungsaussetzung

Wer auf Nummer Sicher gehen möchte, für den ist eine vertraglich vereinbarte Tilgungsaussetzung eine gute Option. Wer weiß schon, ob man während der Laufzeit des Baufinanzierungskredits von Krankheit oder Arbeitslosigkeit betroffen sein wird. Haben Sie am Anfang aber für die Möglichkeit einer Tilgungsaussetzung in den Vertrag aufnehmen lassen, können Sie auch mehrere Monate mit der Tilgung aussetzen, so die Monatsrate senken und sich finanzielle Luft verschaffen. Inwieweit diese Möglichkeit kostenfrei oder mit Zinsaufschlag gewährt wird, ist Verhandlungssache.

Falls eine Krankheit oder vorübergehende Arbeitslosigkeit eintritt, ist eine Tilgungsaussetzung auch ohne entsprechende vertragliche Regelung möglich, muss jedoch mit der finanzierenden Bank direkt nach Eintritt des Grundes verhandelt werden. Für eine Tilgungsaussetzung im Nachhinein erheben manche Banken zusätzliche Gebühren. Mit welcher Kulanz bzw. welchen zusätzlichen Kosten in diesem Fall zu rechnen ist, sollte bereits vor Vertragsabschluss mit der Bank geklärt werden. Besonders wichtig: Falls dieser Fall eintritt, müssen Sie sofort Ihre Bank kontaktieren. Denn jede Bank hat ein Kündigungsrecht, wenn zwei Raten und 2,5 Prozent der Darlehenssumme nicht fristgerecht beglichen werden. Auch bei einer Tilgungsaussetzung muss der Tilgungsplan natürlich aktualisiert werden, da die Restlaufzeit ist nun länger ausfallen kann.

Dies können Sie auch sehr anschaulich in Ihrem Tilgungsplan erkennen. Als interessante Option in finanziell schwierigen Phasen haben sich auch Tilgungsaussetzungen erwiesen. So lässt sich beispielsweise eine kurze Phase der Arbeitslosigkeit oder Arbeitsunfähigkeit überbrücken. Sie können dabei die Tilgung über einen gewissen Zeitraum hinweg (wenige Monate) unterbrechen, was die Laufzeit entsprechend verlängert. Wenn Sie eine entsprechende Option bereits zum Vertragsschluss vereinbaren, ersparen Sie sich im Bedarfsfall entsprechende Verhandlungen. Dafür fällt bei vielen Banken ein Zinsaufschlag an. Ein genauerer Blick auf die verschiedenen Angebote lohnt sich somit auch hier.

• Zusätzliche Tilgungsoptionen vertraglich vereinbaren

Jährlich einzahlbare Sondertilgungen geben Ihnen die Möglichkeit, schneller schuldenfrei zu sein. Banken bieten Sondertilgungsoptionen ungern an. Fragen Sie die Bank nach allen Optionen im Bereich Tilgung. Und lassen Sie sich alle kostenfreien Optionen in Ihren Baufinanzierungsvertrag hineinschreiben. So sind Sondertilgungsmöglichkeiten eher zu haben, während Tilgungssatzwechsel und Tilgungsaussetzungen eher weniger häufig angeboten werden.

• Möglichkeit „Tilgungsfreie Anlaufjahre“

Am bekanntesten ist diese Option durch die geförderten Kredite der KfW. KfW-Darlehen der Kreditanstalt für Wiederaufbau bietet tilgungsfreie Anlaufzeiten. Dadurch hat der Kreditnehmer zu Anfang der Baufinanzierung eine deutlich niedrigere monatliche Ratenbelastung. Der Nachteil ist, dass sich dadurch in den Anfangsjahren die Restschuld nicht verringert und deswegen über die gesamte Laufzeit die summierten Zinskosten insgesamt höher ausfällt. Diese Option bieten auch andere Banken an, wenn auch meist nicht zu den sehr günstigen Zinsangeboten der KfW.

Unser Tipp: Tilgung berechnen und Rate richtig kalkulieren

Wir helfen Ihnen bei einer vorab-Erstellung eines Tilgungsplan gerne unverbindlich und kostenlos. Als versierte Baufinanzierungsvermittler wissen, wie wichtig der Tilgungsplan, Tilgungsmöglichkeiten und Restschuld für eine sichere und langfristige Baufinanzierung ist. Deswegen berechnen wir Ihnen auch gerne die für Sie sicherste und maßgeschneiderte Baufinanzierung und übernehmen die Suche nach der passenden Bank mit dem überzeugendsten Tilgungsplan.