Was ist die Kredit-Obergrenze in der Baufinanzierung für Privatpersonen?

Die Wohn-Immobilien-Kredit-Richtlinie (WIKR)

Das Kürzel WIKR steht für „Wohnimmobilienkredit-Richtlinie”. Sie wurde am 21.03.2016 in Deutschland aufgrund einer EU-Verordnung in Kraft gesetzt. Sie hat das Ziel, Baufinanzierungskunden vor falscher oder unzureichender Beratung zu schützen. Bereits nach der Finanzkrise hatte der Gesetzgeber Banken und Finanzierungsberater in die Pflicht genommen, Beratungsprotokolle über jedes Kundengespräch anzufertigen. Diese müssen dem Kunden vorgelegt und von ihm unterschrieben werden. Damit soll sichergestellt werden, dass Kunden nicht mit unverständlichen und übervorteilenden Finanzprodukten „über den Tisch gezogen werden”. Die WIKR ist als die Ausdehnung dieser Beratungsdokumentationspflicht auf den Baufinanzierungsbereich. Zugleich setzt sie Richtlinien fest, die die Rückzahlung von Krediten gewährleisten sollen. Diese Risikoeinschätzung sieht z. B. auch vor, dass Kreditnehmer in der Lage sein sollen, vor Eintritt in das Rentenalter den Kredit vollständig zurückzahlen zu können.

Wohnimmobilienkreditrichtlinie ist angewandter Verbraucherschutz

Eine Baufinanzierung ist für die meisten Privatpersonen die wichtigste finanzielle Entscheidung, die im Leben zu treffen ist. Damit die Auswüchse, die zur Immobilienkrise in den USA oder in Spanien Ende der 2000er Jahre führten und letztendlich zur großen Finanzkrise führten, nicht mehr passieren, hat der Gesetzgeber mit der Wohnimmobilienkreditrichtlinie (WIKR) auf Veranlassung der EU folgende Kriterien definiert:

• Die Bank oder der Berater muss vor Vertragsabschluss dem Kunden Informationen liefern, die ihm die Tragweite des Kredits und das Risiko der angebotenen Baufinanzierung vor Augen führen. Dabei müssen Beratungsempfehlung, die vom geäußerten und niedergeschriebenen Kundenwunsch abweichen, exakt protokolliert und nachvollziehbar erläutert werden.
  
  
• Der Kunde muss über die Risiken einer Baufinanzierung umfassend aufgeklärt werden. Vorgeschrieben ist dabei, dass Informationen zu Zinsänderungs-, Einkommensminderungs-, Wertverlust-Risiken verständlich vermittelt und dokumentiert werden wie z. B. Aufklärung über sonstige Risiken wie z. B. Mietausfallsrisiko (falls die Immobilie z. B. durch Unter- oder Weitervermietung mitfinanziert werden soll) oder Berufsunfähigkeit.
  
  
• Jedem Angebot ist ein detailliertes Beratungsprotokoll beizufügen, welches vom Kreditinteressenten vor dem Abschluss des Vertrages exakt gelesen und gegengezeichnet werden muss.
  
  
• Alle Berater (Banken, Vermittler oder freie Berater) müssen zudem zwingend eine Zulassung nach Paragraph 34i vorweisen. Diese Zulassung stellt sicher, dass nur noch ausgewiesene und zertifizierte Baufinanzierungsberater Kreditinteressenten beraten und Abschlüsse tätigen dürfen.
  
  
• Jedem Kreditinteressenten ist zudem ein ESIS-Merkblatt zu übergeben, das in standardisierter und rechtskonformer Form auszufertigen ist.

WIKR führt zu besser informierten Kunden und reduziert die Zahl der Kreditanbieter

Ziel der WIKR sind besser informierte Kunden, die insbesondere die immer enthaltenen Risiken einer langfristigen Baufinanzierung – somit für die eigene Lebenssituation und Finanzplanung – einschätzen können. Die WIKR-Richtlinie führt aber auch zu einer Verkleinerung des Anbietermarktes. Nicht nur wegen der zwingend notwendige Zulassung nach Paragraph 34i für Baufinanzierungsvermittlung. Die Haftungsproblematik führt dazu, dass Banken bei der Kreditvergabe vorsichtiger agieren.

Banken müssen nun hinterfragen, ob der Kreditnehmer in der Lage ist, die Baufinanzierung „zu stemmen”. Durch die Wohnimmobilienkreditrichtlinie werden Bankenvermehrt in die Haftung genommen, wenn im Rahmen der Beratung und des Verkaufs nicht alle Risiken bewertet wurden. In der Praxis bedeutet das aber, dass man möglicherweise schwieriger an einen Baukredit kommt.

Die Wohnimmobilienkreditrichtlinie nimmt Banken in Haftung

Die Bank muss prüfen, ob der Baukredit-Interessent nach zehn Jahren im Falle einer notwendigen Anschlussfinanzierung oder Prolongation in der Lage ist, in der Folge jedes Jahr acht Prozent der verbliebenen Restschuld an die Bank zurückführen kann – unabhängig wie hoch der dann ausgewiesene Zins sein sollte. Diese 8 Prozent dienen als angenommener ”virtueller” Sicherheitspuffer. Zudem setzen viele Banken die Grenze, dass maximal das 6,5-Fache des Jahresnettogehalts finanziert wird – und das in Abhängigkeit des für die Baufinanzierung eingebrachten Eigenkapitals.

Für den Kunden, der eine kurzfristige Baufinanzierung zu besonders niedrigen Zinsen z. B. über 10 Jahre abgeschlossen hat, ist zudem zu bedenken, dass sich in 10 Jahren möglicherweise die Bauzinsen wieder bei 4 Prozent liegen oder sich seine finanzielle Situation verschlechtern kann. Unter diesen Umständen kann es passieren, dass er dann keine Anschlussfinanzierung mehr erhält. Deswegen ist der Abschluss einer langfristigen Finanzierung oder eines Volltilgerdarlehens immer eine Überlegung wert.

Banken verschärfen wegen Haftungsrisiken die Kreditvergabe

Die Einführung der Wohnimmobilien-Kreditrichtlinie (WIKR) im März 2016 führte dazu, dass gerade diejenigen keine Baufinanzierung mehr bewilligt bekamen, die eigentlich die beste Voraussetzung hatten. Die Altersgruppe ab 45 hatte Probleme, da sie bis zum Renteneintritt die Baufinanzierung vollständig getilgt haben sollte. Heute ist es aber zumindest schwierig, innerhalb von 20 Jahren das hohen Kreditvolumen einer Baufinanzierung komplett zurückzuzahlen – selbst wenn die Rentenaussichten aufgrund eines überdurchschnittlichen Einkommens gut sind. Die Altersgruppe ab 50, bisher eine der aktivsten Immobilienkäufer, war deswegen von Baufinanzierungskrediten nahezu ausgeschlossen.

Die Wohnimmobilienkredit-Richtlinie wurde 2018 angepasst und ist in dieser Form bis heute gültig

Die Bundesregierung hat erkannt, dass die Wohnimmobilien-Kreditrichtlinie aus dem Jahr 2016 zu eng gefasst war. Die WIKR-Novellierung lockert im Wesentlichen 3 Kriterien:

• Immobilienverzehrkredite
  Dabei geht es darum, dass Rentner wieder einen Kredit auf Ihre Immobilie, die dann als Sicherheit dient, aufnehmen können. Im Todesfall kann diese Immobilie dann verwertet werden, um die verbliebene Restschuld zu tilgen.
  
  
• Öffnungsregel
  In der ersten Version der WIKR-Richtlinie wurde ausgeschlossen, dass eine Wertsteigerung der Immobilie mit in den Kredit eingepreist wird. Jetzt wird die Möglichkeit geschaffen, durch Bau- und Renovierungsmaßnahmen den Wert der eigenen Immobilie zu steigern, was wiederum Einfluss auf die Bewertung der Immobilie zum Zeitpunkt der Kreditvergabe nimmt. Da der Buchwert einer Immobilie zugleich als Sicherheitsrückstellung für die Baufinanzierung gilt, hilft diese Öffnungsregel dem Kreditnehmer, wieder mehr Sicherheiten in die Baufinanzierung einzubringen. Das führt wiederum zu günstigeren Zinsen und höheren Kreditsummen.
  
  
• Neue Leitlinien für die Kreditprüfung
  Die Lockerungen verbessern sowohl die Kreditwürdigkeit des Kreditnehmers und verbessern den Buchwert der Immobilie. Dadurch erhalten junge Familien und Kreditnehmer, die älter als 50 sind, wieder leichter einen Immobilienkredit.

Die Kriterien der Wohnimmobilien-Kreditrichtlinie können jederzeit angepasst werden

Die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (Bafin) erhält die Möglichkeit, temporär strenge Obergrenzen für die Vergabe von Immobilienkrediten zu verhängen. Wenn zum Beispiel eine Überhitzung des Immobilienmarktes droht, kann sofort und gezielt reagiert werden. Es kann dann ohne weitere Gesetzesnovelle eine angepasste Obergrenze für die Darlehenshöhe, bezogen auf den Immobilienwert, eingeführt werden; zudem kann die Bafin eine Vorgabe erlassen, die den Banken vorgibt, in welchen Zeitläufen Teile des Darlehens getilgt sein müssen. Und die Bafin dann berechtigt, Obergrenzen für monatliche Raten im Verhältnis zum Einkommen zu definieren. 

Unser Tipp: Die Beratung bankenunabhängiger Baufinanzierungsvermittler nutzen

Sicher finanzieren ist der Maßstab, den Sie an Ihren Immobilienwunsch anlegen sollten. Deswegen ist es im Vorfeld besonders wichtig, Ihre finanziellen Möglichkeiten zu bewerten, um daraus Kredithöhe und Kaufpreis für eine Immobilie festzuschreiben. Hierbei helfen Ihnen die Baufinanzierungsberater der accedo AG gerne und natürlich kostenfrei. Gemeinsam planen – gemeinsam finanzieren. So finden Sie eine Bank, die Ihr Vorhaben umfassend finanziert. Auch dann, wenn Sie nur noch wenige Jahre im Berufsleben stehen oder eben erst in jungen Jahren eine Familie gegründet haben.