Warum Sondertilgung in der Baufinanzierung sinnvoll ist

Sondertilgungen sind laut Definition außerplanmäßige Zahlungen an die Bank, die über die vereinbarten Ratenzahlungen hinausgehen und dazu beitragen, dass der Kredit schneller getilgt werden kann. Eine Sondertilgung in der Baufinanzierung ist auch kostenfrei erhältlich. Eine Sondertilgung wird Ihnen aber nicht automatisch gewährt. Diese müssen Sie mit der Bank verhandeln und im Darlehensvertrag festschreiben lassen. 

Das Recht auf Sondertilgung können Sie verlangen 

In der Regel sind Sondertilgungsrechte bis 5 Prozent kostenfrei, d. h. Sie können bis zu 5 Prozent der Finanzierungssumme außerplanmäßig zurückzahlen, wodurch sich Restschuld und Laufzeit verringern kann.

• Erweiterte Sondertilgungsrechte über 5 Prozent sind oftmals kostenpflichtig und werden als Zinsaufschlag verrechnet. Falls Sie aber Aussicht auf zukünftige Mehreinnahmen haben z. B. durch eine Erbschaft, eine Veräußerung oder mögliche Jahresprämien, kann es aber ratsam sein, nach Banken zu suchen, die auch z. B. 10 Prozent Sondertilgung kostenfrei einräumen.
• Eingeräumte Sondertilgungsrechte sind unverbindlich, d. h. Sie können gewährte Sondertilgungsrechte auch nicht in Anspruch nehmen, ohne dass Ihnen daraus ein Nachteil entsteht.

Erweiterte Sondertilgungsrechte kaufen – ist das sinnvoll?

Sie können erweiterten Sondertilgungsrechte mit einem Aufschlag erkaufen. Das kann die Laufzeit des Vertrags reduzieren. Aber Sie bezahlen für diese Flexibilität Geld in Form von Zinsaufschlägen. Wenn Sie diese erweiterten Sondertilgungsmöglichkeiten nicht ausnutzen, erhalten Sie von der Bank aber kein Geld zurück. Ob sich erweiterte Sondertilgungsrechte für Sie rechnen, sollten Sie daher mit einem kompetenten Baufinanzierungsexpert:in besprechen.

Es kann, abhängig von Ihrer finanziellen Situation, besser sein, eine kürzere Baufinanzierung abzuschließen. Dabei legen Sie das während der Laufzeit zusätzlich eingenommene Geld an und gelten damit nach Ablauf der Erstfinanzierung einen Teil der verbliebenen Restschuld ab. So erhalten Sie dann eine möglicherweise notwendige Anschlussfinanzierung weit günstiger. Nebeneffekt: Kürzere Darlehen sind günstiger, weil Sie am Zinssatz sparen. Auch möglich: den maximalen kostenfrei möglichen Prozentsatz der jährlichen Sondertilgung voll auszunutzen.

Die Erfahrung zeigt, dass Sondertilgungsoptionen zwar sehr oft gewählt, aber in der Praxis kaum zum genutzt werden. Falls Sie also in Betracht ziehen, eine höhere Sondertilgung als 5,0% zu vereinbaren, sollten Sie sich vorab fragen, mit welcher Wahrscheinlichkeit Sie innerhalb der Zinsbindung zusätzliches Kapital erhalten.

Zudem sollten Sie berücksichtigen, dass Ihnen unabhängig Ihrer vertraglichen Laufzeit 10 Jahre nach Vollauszahlung ein gesetzliches Kündigungsrecht zusteht (§ 489 Abs. 1 Nr. 3 BGB). Mit diesem Kündigungsrecht können Sie Ihr Darlehen mit einer Frist von 6 Monaten ganz oder teilweise zurückführen. Dies kommt einer teuer bezahlten Sondertilgung gleich.

Unser Tipp:

Sollten Sie innerhalb der nächsten 10 Jahre größere Beträge erwarten, so lohnt es sich, für den einen Teil des Darlehens eine deutlich kürzere Zinsbindung zu wählen. Hierdurch können Sie zum einen das Darlehen mit der kurzen Laufzeit aus den zusätzlichen Mittelzuflüssen vollständig tilgen, zum anderen lassen sich durch die kurze Zinsbindung günstigere Zinsen erzielen.